Zadatek a zaliczka przy zakupie mieszkania — czym się różnią?

Zadatek i zaliczka oznaczają wpłatę części pieniędzy przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania. Chociaż w codziennych rozmowach pojęcia te bywają używane zamiennie, wywołują zupełnie inne skutki, gdy jedna ze stron rezygnuje z transakcji.

Podczas sprzedaży mieszkania w Tarnowskich Górach, Bytomiu lub innym mieście właściwe określenie wpłacanej kwoty może zdecydować o tym, czy pieniądze zostaną zwrócone, zatrzymane przez sprzedającego albo oddane kupującemu w podwójnej wysokości.

Dlatego jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto dokładnie ustalić, czy kupujący przekazuje zadatek, czy zaliczkę.

Zadatek a zaliczka — najważniejsza różnica

Zarówno zadatek, jak i zaliczka są najczęściej zaliczane na poczet ceny nieruchomości, jeżeli transakcja dochodzi do skutku. Najważniejsza różnica pojawia się wtedy, gdy ostateczna umowa sprzedaży nie zostaje zawarta.

Zaliczka jest przede wszystkim wcześniejszą wpłatą części ustalonej ceny. Co do zasady, jeżeli umowa nie zostanie wykonana, wpłacona kwota podlega zwrotowi.

Zadatek pełni dodatkowo funkcję zabezpieczającą. Ma mobilizować zarówno kupującego, jak i sprzedającego do dotrzymania ustalonych warunków i zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dlatego samo użycie w umowie słowa „zadatek” albo „zaliczka” może mieć realny wpływ na rozliczenie nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jak działa zadatek przy zakupie mieszkania?

Zasady dotyczące zadatku określa art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony nie postanowią w umowie inaczej, skutki zadatku zależą od tego, która strona odpowiada za niewykonanie umowy.

Jeżeli do sprzedaży mieszkania nie dochodzi z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek.

Jeżeli natomiast za niewykonanie umowy odpowiada sprzedający, kupujący może odstąpić od umowy i żądać zwrotu kwoty odpowiadającej dwukrotnej wysokości wpłaconego zadatku.

Przykładowo:

kupujący wpłacił 20 000 zł zadatku,
następnie bez podstawy przewidzianej w umowie wycofał się z zakupu,
sprzedający może zachować otrzymane 20 000 zł.

Jeżeli w tej samej sytuacji to sprzedający bez uzasadnionej przyczyny odmówi zawarcia umowy sprzedaży, kupujący może domagać się 40 000 zł.

W razie prawidłowego zawarcia umowy sprzedaży zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny mieszkania. Kupujący dopłaca więc tylko pozostałą część ustalonej kwoty.

Kiedy zadatek podlega zwrotowi?

Zatrzymanie zadatku albo żądanie jego podwójnej wysokości nie obowiązuje w każdej sytuacji.

Zadatek co do zasady powinien zostać zwrócony, gdy:

strony wspólnie rozwiązują umowę,
niewykonanie umowy wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
za brak wykonania umowy odpowiadają obie strony,
w umowie przewidziano inne zasady zwrotu zadatku.

W takich przypadkach nie powstaje również obowiązek zapłaty zadatku w podwójnej wysokości. Strony mogą jednak zmodyfikować ustawowe zasady, dlatego decydujące znaczenie ma dokładna treść podpisanej umowy.

Jak działa zaliczka przy zakupie nieruchomości?

Zaliczka jest wpłatą na poczet przyszłej ceny sprzedaży. Jeżeli kupujący wpłaci 20 000 zł zaliczki, a mieszkanie kosztuje 400 000 zł, przy zawarciu umowy sprzedaży pozostanie mu do zapłaty 380 000 zł.

W odróżnieniu od zadatku zaliczka nie wywołuje automatycznie skutku w postaci jej zatrzymania albo obowiązku zwrotu podwójnej kwoty.

Jeżeli umowa nie zostanie wykonana, zaliczka co do zasady podlega zwrotowi osobie, która ją wpłaciła. Nie oznacza to jednak, że stronom nigdy nie mogą przysługiwać inne roszczenia wynikające z niewykonania umowy. Każda sytuacja powinna być oceniana na podstawie treści dokumentu i przyczyny niedojścia transakcji do skutku.

Zadatek czy zaliczka — co lepiej zabezpiecza sprzedaż mieszkania?

Z punktu widzenia zabezpieczenia transakcji zadatek jest zazwyczaj rozwiązaniem silniejszym. Powoduje konkretne konsekwencje finansowe dla strony, która bez uzasadnionej podstawy nie wykonuje umowy.

Dla sprzedającego zadatek może stanowić zabezpieczenie przed sytuacją, w której kupujący blokuje sprzedaż mieszkania, a następnie rezygnuje z zakupu.

Dla kupującego jest natomiast zabezpieczeniem przed nagłą zmianą decyzji właściciela, na przykład po otrzymaniu korzystniejszej propozycji od innej osoby.

Zaliczka jest rozwiązaniem bardziej neutralnym. Może być stosowana wtedy, gdy strony nie chcą wprowadzać konsekwencji właściwych dla zadatku albo potrzebują większej elastyczności.

Wybór powinien zależeć między innymi od:

etapu przygotowania sprzedaży,
sposobu finansowania zakupu,
sytuacji prawnej nieruchomości,
terminów obowiązujących strony,
ryzyka, że jedna ze stron nie wykona umowy.

Odmowa kredytu hipotecznego a zwrot zadatku

Jednym z najczęstszych problemów przy zakupie mieszkania jest odmowa udzielenia kredytu hipotecznego.

Kupujący może zakładać, że negatywna decyzja banku automatycznie oznacza zwrot zadatku. Nie należy jednak przyjmować takiej zasady bez sprawdzenia treści umowy. Skutek odmowy finansowania zależy od zapisów umowy przedwstępnej oraz okoliczności konkretnej transakcji.

Dlatego warto wcześniej ustalić:

czy zakup będzie finansowany kredytem,
do ilu banków kupujący powinien złożyć wniosek,
w jakim terminie powinien uzyskać decyzję,
w jaki sposób należy udokumentować odmowę,
czy odmowa kredytu powoduje zwrot zadatku,
czy zwrot dotyczy każdej odmowy, czy tylko sytuacji spełniającej określone warunki.

Precyzyjny zapis dotyczący finansowania ogranicza ryzyko późniejszego sporu między kupującym a sprzedającym.

Ile powinien wynosić zadatek przy zakupie mieszkania?

Przepisy nie określają jednej obowiązkowej kwoty ani procentowej wysokości zadatku. Jego wartość jest ustalana przez strony umowy.

Kwota powinna być na tyle odczuwalna, aby rzeczywiście zabezpieczała transakcję, ale jednocześnie pozostawać proporcjonalna do ceny mieszkania i sytuacji stron.

Przed ustaleniem zadatku warto wziąć pod uwagę:

cenę nieruchomości,
czas pozostały do umowy notarialnej,
sposób finansowania zakupu,
stan dokumentacji mieszkania,
prawdopodobieństwo wystąpienia dodatkowych przeszkód,
zakres obowiązków kupującego i sprzedającego.

Samo ustalenie wysokiej kwoty nie zastępuje jednak prawidłowo przygotowanej umowy. Najważniejsze są jasne zasady określające, kiedy zadatek podlega zwrotowi, a kiedy może zostać zatrzymany.

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna jasno określać nie tylko cenę i termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

W części dotyczącej wpłacanych pieniędzy warto wskazać:

czy dana kwota jest zadatkiem, czy zaliczką,
dokładną wysokość wpłaty,
sposób i termin przekazania pieniędzy,
numer rachunku albo potwierdzenie wpłaty gotówkowej,
sposób zaliczenia kwoty na poczet ceny,
sytuacje, w których pieniądze podlegają zwrotowi,
termin zwrotu pieniędzy,
konsekwencje niewykonania umowy przez każdą ze stron,
zasady postępowania w przypadku odmowy kredytu,
ostateczny termin zawarcia umowy sprzedaży.

Nie należy pozostawiać tych kwestii wyłącznie w ustnych ustaleniach. W razie sporu znacznie łatwiej odwołać się do jednoznacznej treści podpisanego dokumentu.

Najczęstsze błędy przy wpłacie zadatku lub zaliczki

Jednym z podstawowych błędów jest stosowanie określeń „zadatek” i „zaliczka” zamiennie. UOKiK również zwraca uwagę, że w umowie należy użyć odpowiedniego pojęcia zgodnie z funkcją, jaką dana wpłata ma pełnić.

Problemy mogą pojawić się również wtedy, gdy:

umowa nie wskazuje, kiedy pieniądze mają zostać zwrócone,
zapis o kredycie jest zbyt ogólny,
kupujący wpłaca pieniądze przed sprawdzeniem stanu prawnego mieszkania,
strony nie ustalają terminu podpisania aktu notarialnego,
potwierdzenie przelewu zawiera nieprecyzyjny tytuł,
warunki ustalone ustnie różnią się od treści umowy,
dokument nie określa konsekwencji opóźnienia jednej ze stron.

Przed wpłatą pieniędzy trzeba również zweryfikować, czy osoba podpisująca umowę jest właścicielem nieruchomości albo posiada odpowiednie pełnomocnictwo.

Sprzedaż mieszkania w Tarnowskich Górach lub Bytomiu

Przy sprzedaży mieszkania cena nieruchomości jest tylko jednym z elementów transakcji. Równie ważne są dokumenty, terminy, sposób finansowania zakupu oraz prawidłowe zabezpieczenie interesów obu stron.

W Silesia Cztery Kąty pomagamy właścicielom przejść przez cały proces sprzedaży mieszkania — od przygotowania nieruchomości i ustalenia ceny, przez prezentacje i negocjacje, aż do skompletowania dokumentów oraz zawarcia umowy.

Sprzedajesz mieszkanie w Tarnowskich Górach, Bytomiu lub okolicy? Skontaktuj się z nami, zanim podpiszesz umowę przedwstępną i przyjmiesz pieniądze od kupującego.

Telefon: +48 733 333 493
E-mail: [email protected]